売れない・使えない・でも税金だけかかる、実家の土地や空き家、田舎の山林などが、「負動産」と言われているのはご存じでしょうか。
今回はそんな負動産を相続してから困る前に、整理しておくべき理由と今すべき対策を徹底解説していきます。
1. ”負動産”ってなに？
相続する際に不動産があると聞けば、「家賃収入があるかもしれない」「土地代を考えずに家を建てられるかもしれない」というポジティブな印象がありますよね。
そんな不動産が「負動産」と呼ばれている理由について見ていきましょう。
負動産と言われる理由
実は不動産を相続するにあたって、税金や管理費など考えなければいけないことがたくさんあるのです。
売れない・貸せない・管理費・税金ばかりかかる土地や家など、所有するだけでマイナスの価値を持つ不動産を表し、「負動産」と言うようになりました。
負動産と呼ばれるもの
負動産と呼ばれるもので想像しやすいものをあげると、農地・山林・築古アパート・田舎の空き家などがあります。
所有することで税金がかかり、雑草処理などの維持費がかかります。
このような土地には借り手がつかず資産価値が低いため、まるで負債のような存在となってしまうのです。
2. 相続で起こりがちな”地獄パターン”
ここからは、そんな負動産を相続するとどのような問題が起こるのか、解説していきます。
管理責任で近隣トラブルに
使用する人がいなくても所有している限り、定期的に草刈りなどのお手入れが必要です。
建物がある場合には、火災保険や掃除などコストもかかるうえ、維持や管理は所有者の責任となるのです。
怠った結果、倒壊したり草木が伸びきったりそのせいで害獣が来たりと、近隣に迷惑がかかりトラブルになる可能性もあります。
さらに、固定資産税の支払額が高くなってしまうこともあるので要注意です。
固定資産税が毎年かかる
使用していなくても所有している限り、固定資産税が毎年発生します。
「特定空家等」に指定される可能性もあります。
これは2015年に施行された、国が定める「空家等対策特別措置法」によるものです。
倒壊や衛生上の危険がある空き家に、自治体が改善命令をだせる制度です。
改善されない場合、固定資産税の減免措置の対象外となり、固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が解除され、税額が最大で約6倍になる可能性があります。
他の相続人ともめる
このように一度相続すると負担が大きい負動産は、誰が引き取るのかもめてしまう可能性があります。
継続的な管理と金銭的負担。
誰がどこまでするのかも決めておかないともめ事のもとになります。
また放棄するのかどうかも含めて、相続人間でしっかり話し合いが必要です。
放棄しようにも”相続＝一括判断”
放棄したいと思っていても、相続はすべてが対象として判断されてしまいます。
つまり、放棄したい不動産に加えて預貯金などすべての資産も放棄対象となってしまうのです。
一度相続すると放棄するのは難しくなってしまうため、慎重な判断が必要です。
3. 今のうちにできること（５ステップ）
では、そんな負動産を相続しないためにはどうすれば良いのでしょうか。
今からできる5ステップを見ていきましょう。
1資産の棚卸：どんな不動産を持っているか洗いだす
まず元気なうちからどんな不動産を持っているのか、把握しておきましょう。
「使える土地・使えない建物など、どんな立地でどんな建物なのかもリストアップしておきましょう。
現状の確認をし、負動産にしないためにしっかり向き合っていきます。
2評価の確認：市役所や不動産屋で価値チェック
所有している不動産をリストアップできたら、その土地や建物がどれぐらいの価値があるのか、専門家に見てもらいましょう。
費用が掛かる場合がありますが、無料相談でもOKです。
とにかく、所有している不動産が活用できるかどうか色付けすることが大切です。
3売却or処分の検討：売れるなら今のうち、無理なら放棄を視野に
売れそうなのかそうではないのか、仕分けていきましょう。
不動産を所有するメリットは、家賃収入を得るなどの長期にわたる収入源の確保、確定申告すれば節税効果を感じられるなどいくつかあります。
しかしそのメリットはすべて、不動産として活用できた場合のメリットです。
所有することでメリットを感じられるのか、そうでない場合は放棄することも視野にいれておきましょう。
4子供と話し合う：子供が欲しがっているか確認
所有している不動産をリストアップし、価値が見いだせた場合、相続人となる子供たちが欲しいという不動産があるかもしれません。
その場合には相続まで待たず、早めに動き始めてもよいでしょう。
使えるうちからどんどん活用していくのは、不動産のメリットを感じるうえで重要です。
必ず相続でないと譲れないということではありません。
親としての思いを伝えられるうちからしっかり話し合っておくことが、もめ事を最小限に抑えるコツです。
5相続対策を専門家と：司法書士、税理士、不動産屋を交えて動く
ここまでのステップで、所有している不動産に対してのイメージが明確になったところで、まず何からするべきか専門家に聞いてみましょう。
大変な作業ではありますが、何事もコツコツ始めておくのが一番の近道です。
いざ相続となれば不動産整理だけではなく、各銀行での相続手続きも必要ですし、加入している保険の手続きも必要になります。
戸籍謄本などの必要書類をそろえたり忙しくなってしまうので、それまでに整理しておくことで心配事を減らせるのです。
4. 最後の手段：「相続土地国庫帰属制度」とは？
それでもどうにもならなかったという不動産もあると思います。
その際に便利な国の制度を解説していきます。
行き場を失った不動産は、そのまま所有するのではなく国の制度を利用していきましょう。2023年に始まった「相続土地国庫帰属制度」という新制度です。
この制度は、相続した土地に対して負担が大きく、放置され登記されないままの保有者不明土地を防ぐために作られました。
条件を満たせば、国に引き取ってもらえるというとても便利な制度です。
宅地・田畑・森林などの所有権を相続した方が土地を国に引き渡すことができます。
相続した土地に加えて遺贈した土地も含まれます。
しかし、生前贈与された土地は対象外なので、注意が必要です。
本来、相続放棄をすれば土地のみの放棄はできず、預貯金などすべての資産を放棄しなければいけませんでした。
この制度を利用できる条件は、土地のみということです。
建物があったり、土壌汚染された土地ではないことなどが条件とされています。
また、審査手数料として1万4千円かかり、審査期間は半年から1年程度かかる見込みとされています。
審査手数料のほかに管理費用の一部として負担金が必要になる可能性もあります。
このように、利用できる制度はしっかり活用して、負動産を抱えないように対策しておきましょう。
※建物がある場合は対象外。
土壌汚染、境界不明、担保権が設定されている場合も不可。引き渡し後はその土地に対する一切の権利・義務を放棄することになります。
まとめ
いかがでしたか？
今回は、相続するとなかなか厄介な負動産について解説しました。
相続と聞くと難しいイメージがあり、後回しにしがちですが、自分の財産が子供の負担にならないように動くのは”今”です。
特に不動産は早めに手を打たないと一生足かせになるため、しっかり対策していきましょう。
